富力地产:顺利再融资 低负债城市更新 加快估值优势更加明显

受新皇冠肺炎疫情和全球经济疲软的影响，中国房地产正面临前所未有的考验和挑战。为应对短期到期债务，增加流动现金储备，各大房企选择借新债还旧债，优化债务结构，增强抵御风险能力。

因此，在房地产业估值偏低和“借新还旧”的时候，投资者应该如何选择投资目标呢？

“借新还旧”常态化之下，富力有优势

受新一轮肺炎疫情影响，销售收入压力较大，债务偿还规模较大，但一季度住房企业资金需求并未减少。根据中学的数据，从不同的融资渠道来看，一季度房地产企业的海外债务、信贷债务和资产证券化融资额为4083.8亿元(下同)，同比增长1.7%。外债融资增长33.0%，达到1901.3亿元。

从个人融资存量来看，各大房企在加快销售促进还款的同时，加快了“借新还旧”的步伐。据了解，恒大、第一公司和龙湖今年第一季度共筹集资金100多亿元。

从第一季度的行业数据和房地产企业公布的业绩来看，作为一个高杠杆行业，大多数房地产企业都在发行大规模债券，借新还旧，以应对短期到期债务，并增加当前的现金储备。

展望2020年，随着疫情对经济活动的影响逐渐减弱，各行业供应链恢复正常，加上当前国内货币流动性宽松，短期融资成本继续下降，住房企业“借新还旧”的资本运营将会增加。

壳牌研究院高级分析师潘浩表示，一方面，已经有债券需求的房地产公司将逐步实施原债券发行计划；另一方面，今年中国金融环境的适度边际宽松为不急于发行债券的房地产企业提供了有利条件。住房企业可能会根据今年的情况重新制定自己的融资计划。

因此，从短期融资成本的角度来看，随着下半年债务偿还高峰的临近，住房企业进行多轮融资借新还旧的可能性很大。

在这种情况下，融资成本较低的大型房地产企业将有很好的机会降低杠杆率，优化债务结构。以富力为例。据数据显示，富力2019年的年均融资成本为6.6%，低于住宅企业7.07%的平均成本。融资成本线具有明显的优势。因此，在货币流动性趋于宽松、短期融资成本持续下降的背景下，富力可以进行积极的再融资(包括借新还旧)，这不仅可以优化长期和短期债务结构，还可以进一步降低负债和控制杠杆。

借新还旧常态化之下，富力安全边际更高

在新借旧还的潮流下，如何选择发展前景好、估值水平低、安全边际高的投资目标？

需要强调的是，在当前房地产行业的“马太效应”越来越强的情况下，大多数安全裕度较高、发展前景较好的企业将会关注前10名。在排名前10位的房地产公司中，富力的估值显然被低估了。

至于股息收益率，截至2020年6月2日收盘，富力的股息收益率为14.35%，约为行业平均水平(前10名平均水平为5.652%)的2.5倍。富力是香港前10名中排名最高的房地产上市公司。

NPC和CPPCC将再次提出老改革，而“老改革之王”将是最终的赢家。

从2019年开始，政府相关政策频繁出台，全国旧住宅区改造逐步进入加速期。国家也在不断出台政策提供财政支持，并在新增城镇的旧住宅区改造中投入专项资金。2020年5月，NPC和CPPCC的政府报告准则再次

在NPC会议和CPPCC会议期间可以再次提到，这足以反映出旧的改革不仅关系到经济发展和城镇建设，而且已经成为人民十分关心的社会问题。其次，从土地资源的角度来看，随着城市化的发展和人民生活水平的不断提高，土地资源的短缺十分明显，尤其是以北方、上层、更广、更深为代表的一线城市。受经济转型和人口快速增长的驱动，旧改革在向市场释放更多土地方面具有明显优势。

在这种背景下，加快旧楼改造，放开土地市场，自然成为政府关注的重点项目，也是大型住宅企业抓住“城市更新”发展机遇的最佳时机。

根据中国知网的数据，2016年至2020年，中国城市房屋拆迁和改造需求将达到29.33亿平方米，占住房总需求的34.4%。在如此巨大的增量市场下，开发商自然是不可或缺的。据不完全统计，超过一半的品牌住宅企业参与了城市更新领域。其中，恒大、碧桂园、万科、凯撒、中海等大型房企都参与其中。

在众多的房地产开发商中，富力应该是在城市更新领域中经验最丰富、案例最多、效益最好的一个。

富力被称为“老改革专家”或“老改革之王”。城市更新一直是富力的重要组成部分，也是与竞争对手保持距离的重要筹码。

自1994年广州荔湾化工厂(广州佳邦化工厂)旧房改造项目启动以来，富力地产长期深入城市更新领域，积累了丰富的城市更新经验。无论从城市更新项目的数量、总建筑面积和实用价值，还是从更新项目的地理位置来看，富力都处于领先地位。

在富力签署的合作城市更新项目中，一、二线城市占总面积的92%，大湾区占60%。由此可见，富力手头上有大量高质量的城市更新项目，未来的增长空间非常大。

诚然，在政府大力推行的旧改革政策的指引下，富力已经走在了别人的前面。随着富力城市更新业务在全国范围内的逐步推广，富力的发展前景十分广阔。此外，城市更新带来的更高的土壤储存利润率将进一步提高公司的利润率，股东和投资者将获得可观的股息。

结束：

下半年，富力将加快促销、还款促进、再融资等措施，以减少其债务。债务结构将进一步优化，资产流动性将充分激活。全国各大城市的叠加加快了旧城改造的进度，旧城改造业务可以为富力带来更为丰厚的利润增长空间。届时，在保持企业业绩高质量增长的同时，低估值将逐步得到修复。在城市复兴的伟大时代，还有很多事情要做，而“老改革之王”富力可以做得更多。

温：华荣