北京租赁市场冷:交易量下降30%以上 租金很少降低

6月26日北京新发地批发市场的疫情给本应恢复的租赁市场泼了一盆冷水。“毕业生没有回来，照顾他们的顾客很少是今年的应届毕业生。我们目前的读数比以前低了大约30%。”房地产经纪人李冯(化名)说。

最近，中信经纬的客户参观后发现，北京的租赁市场明显冷，即使是在热门的租赁区的房子也很难租出去。无论是个体房东还是长期租赁公寓的企业，租金价格都纷纷下调，以吸引租户前来租房。业内人士认为，短期内，北京租赁市场的成交量仍将快速下降，价格将稳步下跌。

租金谈判空间增加，交易量下降30%以上

一般来说，每年春节后和高校毕业季节是租赁市场的传统旺季，成交量和成交价格会略有上升。然而，由于疫情，今年的两个主要租赁季节受到了很大影响。

十里堡位于北京市朝阳区东四环外，过去是一个很受欢迎的租房区，但现在却面临着游客少、租房难的问题。

大型房地产中介十里宝商店的代理人李冯说：“6月份是毕业生租房的时候，但受疫情影响，毕业生没有回来，照顾他们的顾客今年也很少是大学毕业生。我们目前的读数比以前低了大约30%。”

顾客数量的减少导致了租金谈判空间的扩大。李冯向中信经纬记者推荐了三套两居室的房子，价格约为5000元/月，他说“房东是真心诚意出租的，价格可以协商，几百元/月的降价不成问题。”

一个房东以每月4500元的价格租了一套两居室的房子。李冯说，这栋房子已经空置了很长时间，房东急着要出租，而十里堡地区的挂牌价格非常低。尽管如此，房东还是告诉中信经纬记者：“现在的房子不容易租。如果我想租，我可以降到每月4000元。”

陈晓(化名)是一家小型长期租赁公寓企业的员工。他告诉中信经纬的客户，他公司在十里堡的住房一直是免租金的，但今年市场出现逆转，租房人数大幅下降。该公司毗邻十里堡地铁的两居室公寓正在出租。去年的租金是6000元/月，现在的挂牌价格是5500元/月，但即使那样，也不能租出去，已经空置了一个月。

“公司每月都要向房东支付租金。为了减少损失，价格会更低。我希望能尽快租出去。如果承租人能尽快签订合同，租金可以降低200-300元/月。”陈晓说。

我爱我的家庭(000560，分享它)。据研究所统计，6月前三周(6月1日至6月21日)，北京房屋租赁交易量较5月同期下降5.78%，较2019年6月同期下降3.17%。6月第三周(6月15日-6月21日)，租赁交易量较第二周下降19.27%，降幅较大。

据壳牌研究院称，受疫情影响，北京的应急水平再次提高，各社区开始控制人口流动，这导致租赁市场受到明显影响。六月第三周的交易量较第二周下跌31%。

租金同比下降超过7%。长期租赁公寓优惠增加

疫情对租赁市场的影响仍在继续显现。据李冯介绍，十里堡两居室的租金比去年至少低300元/月，如果房东不降价，只能空置。陈晓说，他的公司在姚家园地区有很多出租屋。由于距离地铁较远，游客数量减少，该地区原有的两居室公寓价格为6000-7000元/月，普遍下降到800-1000元/月。

“我的一个房客住在姚家塬区，房租2000多元/月

总的来说，我喜欢我的研究所的数据。6月前三周(6月1日至6月21日)，北京市房屋租赁整体租赁交易平均价格为89元/平方米/月，较5月同期上涨0.93%，较2019年6月同期下跌6.40%。整个租金交易的平均定价为5743元/套/月，较5月份同期上涨2.75%，较2019年6月份同期下跌7.43%。与5月份相比，6月份北京的房租仍略有上涨，但明显低于去年同期。

中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬的客户，北京楼市的租金普遍下降，这是非常罕见的。上一次大规模降价可以追溯到2008年的金融危机。

值得一提的是，近年来，在一线和二线城市成长起来的长期租赁公寓企业被指责推高了租赁市场价格，但现在它们也降低了价格，推出了租赁优惠。

2019年，刘斌(化名)在朝阳区以每月5500元的租金从一家部长的公寓租赁企业租了一套两居室的公寓。在今年6月底到期之前，该长期租赁公寓的管家主动联系了刘斌，称该公司推出了一项大优惠的更新活动。租户只需续租一年，第一个月的租金打五折。从续租的第三个月开始，连续10个月每月退还25%的租金。刘斌说，我原以为今年租金会上涨，但实际上更便宜。在计算了所有的让步之后，这相当于三个月的租金，所以我决定续租。

中信经纬的客户注意到，今年6月，蛋壳公寓推出了一系列优惠活动。有些房子第一个月的租金打了4.9折，一年的租金可以打两个月的折扣。对毕业生来说，房租可以免除三个月，然后房租可以免费交换。免费推出“海燕计划”，除了发送移动代金券，还与许多企业推出“捆绑福利”。

张大伟表示，长期租赁公寓企业的空置率有所上升。因此，一方面，他们加大了租房优惠力度，降低了购房成本，提高了入住率；另一方面，他们说服业主降低价格，减少高购房成本房屋的损失。

疫情阻碍了市场复苏，租金稳步下降

我很喜欢我家的研究所，并指出今年5月，北京租赁市场的交易量已经与2019年3月和7月达到最高点，延迟的“春运高峰期”已经出现，而6月和7月是毕业季节。在租房季节，如果疫情不再出现，今年5月至7月的交易量将保持在较高水平，实现“春运旺季”与毕业季节的无缝衔接，租金将继续小幅上涨。

“但疫情再次影响了北京的租赁市场。6月第三周(6月15日至6月21日)的交易量大幅下降。原市场预计将在6月和7月下跌，租金回收空间也将缩小。”我喜欢我的研究所的判断。

张大伟表示，租金普遍下调的原因是显而易见的，这主要与疫情和整个宏观经济运行有关。疫情影响了经济的正常运行，租户的当前收入或未来收入预期发生变化，这将有意或无意地减少住房支出，从而导致租金价格下降。

此外，他还分析称，包括北京在内的许多城市，过去几年租金上涨过快，提前透支了租赁集团的支付能力。一旦经济陷入困境，租赁市场将受到影响。

壳牌研究院预测，北京租赁市场的成交量短期内将迅速下降，价格将稳步下降。从中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响尚未消除，租金上涨势头不足，可能会继续保持平稳下降的趋势。