“11”房地产市场研究:一线城市网上微红价格打折；二线城市的新价格将在开盘时售罄

在房地产市场是“金九银十”的时候，这个“十一”假日看房人还能重现以前人山人海的高峰吗？

在北京、厦门、南京、苏州等热点城市度假期间，中征军了解到，在严格的调控政策下，购房者对未来市场有着稳定的预期。因此，在“十一”期间，他并不急于找房子和买房。“货比三家”和“持币观望”的心态是显而易见的。销售办公室很少受欢迎。在北京，“十一”假期期间，售楼处比周末更不受欢迎。

北京：网上红盘折扣

自2017年以来，北京大幅增加了土地供应，出售的大部分地块属于“价格有限且有竞争力”的地块，即自土地拍卖以来，未来出售房屋的最高价格一直受到限制。因此，目前在北京市场销售的绝大多数新建纯商品房都是限于不竞争的。

非竞争性住房集中在市场上增加了供应，降低了周边地区的二手房价格，对房地产价格的合理回归起到了引导作用。

同一时期，项目涌入市场，但也面临着来自城市地区二手房的激烈竞争。在销售压力下，许多开发商不得不努力设计非竞争性房间和软设备。

在节日期间，钟郑钧先生参观了几个限制竞争的房间里的“网络红盘”。

位于昌平区的一个新项目是目前首都三大无房甲项目。该项目第二阶段于今年5月进入市场，提供120平方米、140平方米和160平方米的三居室和四居室公寓。该项目最大的吸引力在于引入了房地产集团的豪华地产产品线，该产品线南部面积大，容积率低，一梯两户，新风系统和室内恒温系统，精装修和交付房屋的平均价格为5.5万元/平方米。

钟正军了解到，尽管去工业化率最高，但该项目至今尚未售罄。除了120平方米的公寓，还有许多140平方米和160平方米的公寓可供选择。

距离项目A不远的项目B即将开业，也在努力进行产品设计。除了朝向南的大面积、新风系统、地暖和精装修的类似配置外，项目b注重高入住率。项目b的销售人员告诉钟郑钧，项目b的大多数公寓类型的入住率都在85%以上，顶层有一个30平方米的露台，底层有一个花园区。该项目的平均价格尚未确定，但预计与项目a不会有太大差异。

钟发现，即使在网络红盘上，“十一”假期也并不流行。“现阶段不可能提高房价。每个人都在“11”假期外出，这些天来参观房子的人数甚至没有周末那么多。某项目销售情况向钟先生表明。

和硕地产首席分析师郭毅告诉钟，随着市场上竞争激烈的房屋越来越多，竞争也越来越激烈。开发者必须积极地增加他们的产品。与过去相比，竞争有限的住宅更加注重目标客户的真实居住需求，如扩大南部的宽度、优化空间功能、注重居住细节的精装等。目前，竞争有限的房屋正朝着更好的“居住”方向发展。另一方面，在销售价格上做减法以加速退化。

钟政先生在访问这些网上红盘时发现，即使买家有明确的意向，他们实际上也能得到很多优惠待遇。一位净红房地产销售人员表示，如果你能买到一套房子，装修部分可以打20%的折扣，计算出实际折扣可以接近20万。然而，全额支付期限实际上是可以谈判的，要求并不苛刻。

一名房地产销售人员告诉中征军，参与信用卡交易需要20万元的押金。在船尾

“十一”期间，钟正军在走访这些强势的二线楼市时发现，尽管这些城市的新建住宅价格运行平稳，但受上一轮大幅提价的影响，购房者对楼市前景仍持乐观态度，许多新的价格依然坚挺，没有多少谈判空间。

中正君参观了厦门地区的许多新建筑，许多建筑在黄金周期间没有开展促销活动。对于市区总价在500万元左右的洋气住宅项目，最大的折扣仅是从购房和买车总价中减去10万元的折扣。许多小公寓在开盘当天就卖完了。

厦门的许多销售人员告诉中正军，厦门新销售的平均价格是40000-60000元/平方米，最贵项目的开盘价超过100000元/平方米。除了位置和装饰上的差异，周围的配套设施是最大的卖点。

在苏州、南京等地区，别墅和洋房基本上是这些地区旧区的新项目。从访问结果来看，城市地区没有新项目的推广活动。

以姑苏地区的一处房产为例，所有出售的房产都是别墅项目。该项目将于2018年底开始销售。目前，有各种类型的公寓，如排，重叠，单一和复式。

据销售人员介绍，该项目目前处于“一房一价”政策下，总价为2000万元。平均价格为40，000-60，000元/平方米。根据房子的类型和位置，价格有很大的不同。"湖边的平均价格是每平方米6万英镑。"

上述销售人员表示，苏州地区的别墅项目也是限购，国外账户需要支付2年的社保。由于购房资格和贷款限制的影响，拆迁速度有限，所以尚未售罄。然而，项目的价格不会降低。毕竟，它是姑苏的古城，它的景观和教育设施是其他城市无法比拟的。该项目由当地开发商接手，土地非常稀缺。除非公司需要现金流，否则不会有大规模的促销。

在南京考察期间，中征军发现建筑销售人员在“十一”期间非常活跃。景点附近的地铁和购物中心挤满了散发传单的人。然而，出售的项目不是南京的房地产。他们大多位于镇江句容，离南京远郊江宁区仍然很远。

中征军了解到，这些物品大部分是不公开购买的，可以由外人购买。由于项目远离市区，为了吸引购房者，项目房屋都进行了精装修。大多数户型都比较好，89平方米就可以实现三居室，住房率超过80%。此外，一些项目有自由空间。

但是，中征军了解到，在这些强势的二线城市，虽然很多新的房价很难讨论，但在一些地区，一手和二手房价已经出现了倒挂，即周边地区二手房的实际成交价格低于一手房。这意味着这些城市的二手房价格存在一定的泡沫，买家仍需理性看待。

中原地产首席分析师张大伟告诉中正军，从近期市场来看，一些城市已经开始降温，许多城市的新建和二手房市场出现降价促销现象。除了深圳，大多数热门一线和二线城市的库存都有不同程度的增加。在房地产市场调控压力大、信贷紧缩的背景下，特别是在现行的LPR利率计算方法下，实际抵押贷款利率并没有下降，这使得市场近期再次观望。从市场来看，热点城市的房价正在逐渐下降，购买力难以支撑市场继续飙升。

第四季度是客户的冲刺期。

从一线城市的情况来看，虽然“11”假日市场并不火爆，但房地产开发商和销售人员仍然通过一系列活动积极聚集客户，全力冲刺第四季度。

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根据凯瑞房地产研究中心的数据，9月份，在案例数量的增加和促销力度的推动下，100强住宅企业的业绩较7月和8月有了显著改善。月度股票销售环比增长23.9%，同比增长近11个百分点。

从表现来看，在9月份的50强住宅企业中，超过80%的企业由于供应增加，其月度表现逐月上升。例如，恒大9月份实现全月销售830亿元，同比增长73.6%；世茂和阳光城房地产企业9月份实现销售320.9亿元，同比增长49%，环比增长60.3%。

从目标完成情况来看，截至9月底，全年销售目标完成率超过75%的房企接近40%，目标完成率在65%-75%之间的占40%，其余房企未达到65%的目标完成率。

克里认为，第四季度是住宅企业实现全年业绩目标的关键时期。从房企中期披露来看，其供应节点大多集中在第四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障。我相信，在企业增加货源、加大营销力度的情况下，第四季度住宅企业的整体销售规模会有所回升。