房地产市场的监管坚持“房屋不投机” “金 九 银 十”或缺乏质量

本报记者杜玉萌

主持人刘伟杰：由于上市公司三季度报告即将披露，本报将根据三季度报告的结果预测和半年度报告的相关数据，采访业内专家，分析宏观经济政策对上市公司三季度报告可能产生的影响。

在经历了年初的“小春”行情后，房地产市场在5月份开始降温。业内专家预测，今年房地产市场的“金九银十”还是质量差。

房地产市场监管坚持“不炒房”

上海宜居房地产研究所提供的数据显示，9月1日至9月26日，全国47个热点城市新建商品住宅面积达到1765万平方米，较8月同期有所反弹。其中，四大一线城市新建商品房面积达到169万平方米，同比增长3%。11个二线城市新建商品住宅成交面积达到1080万平方米，同比增长14%。32个三、四线城市新建商品住宅成交面积达到516万平方米，比上个月增长9%。

“虽然9月份新房销量受开发商加大推市力度等因素影响，较8月份销量略有反弹，但总体来看，反弹势头仍不充分。上海易居研究所智库中心主任严跃进在接受记者采访时说。

严跃进认为，上述47个城市9月份成交量反弹的另一个原因是8月份新房成交量基数较低。从原因分析来看，在2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确表示“房地产不会作为短期刺激经济的手段”后，居民对房地产市场的心理预期发生了变化。此外，目前居民利用的空间有限。尽管今年下半年住房企业受到融资难度加大的影响，推进的步伐和力度加大，但在房地产市场总体调控趋紧的背景下，预计今年房地产市场“九金十银”交易量不会大幅增加。

回顾今年以来房地产市场的监管框架，记者《证券日报》发现，收紧住房企业融资可以说是一个重要内容。

一是5月17日，中国保监会发布《证券日报》，要求严格监管房地产信托业务，强调对“四证”不全、开发商或控股股东资质不合格、资金不足的房地产开发项目，不得直接融资。随后，7月6日，中国保监会对一些房地产信托业务增长过快、过快的信托公司发出了采访警告。此后，国家发展和改革委员会于7月12日发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，进一步规范住房企业海外债券发行。

7月30日，中共中央政治局召开会议，强调房地产不应作为短期经济刺激手段。央行本周还对房地产业进行了“命名”，包括在银行业金融机构信贷结构调整和优化论坛上明确表示，房地产业将占用更多信贷资源，各类银行应改变对传统信贷渠道的依赖，合理控制房地产贷款的发放。在2019年下半年央行工作电视会议上，提出要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”，实行房地产长期管理机制，按照“以城为本”的基本原则，继续加强房地产市场的资本控制。

安居客房地产研究所首席分析师张博在接受《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》记者采访时表示，从今年以来监管部门出台和引导的一系列政策来看，中国房地产市场正在稳步向前发展

“可以看出，当前的宏观调控政策对住房企业的规模有着非常直接的影响。”张博分析称，在融资环境趋紧的情况下，高度依赖资金的房企不得不以更合理的方式选择延期或征地，为了加快资金回流，许多房企甚至推出了多种推广方式。值得注意的是，如果房屋销售企业达不到预期，资金回笼的压力将进一步加大，这将影响规模，降低利润。

张博认为，从长远来看，住房企业将会转型或成为一种趋势。

洪阳集团总裁姜大强表示，中小房地产企业急于扩大规模的窗口已经关闭，在弯道超车的机会非常小。因此，未来住房投资项目的标准应该是流动性第一，安全性第二，盈利性最后。

除了更加重视风险管理，仁恒集团上海公司常务副总经理沈普阳认为，未来实体经济将获得更多的流动性支持。从住宅企业的角度来看，依靠土地分红“躺着赚钱”的机会已经过去。只有提高产品质量和服务，我们才能生存。