大型公寓直接降价100万元！北京房价经历“最长下降周期”

看着北京目前的房价，小啊很高兴能在三月份及时卖出房子。

今年3月，在一波春雨中，小啊以330万元的价格卖掉了已经闲置5个月的房子。该套房位于丰台区四环路，属于只需上车的地铁。最近，类似公寓的交易价格只有290万元。这意味着，经过九个月的时间，这套房子已经下跌了近40万元，每平方米的单价下跌了近6000元。目前，单价不到每平方米5万元。

在“3月17日”规定之前，在北京楼市最疯狂的时期，此类公寓的交易价格接近420万元，单价达到每平方米7万元。

根据国家统计局的数据，从今年7月到10月，北京二手房的平均交易价格连续四个月下降。这是自2018年以来北京二手房价格下跌周期最长的一次。

最近，钟先生参观了北京许多地区的二手房销售。尽管最近交易量有所增加，但市场情绪并没有显著上升。除了受欢迎的小型学校住房之外，北京二手房的整体价格还在继续下降。

"现在只有当价格降到合理水平时，房子才能出售."几位经纪人告诉中国证监会。

数百万的折扣是什么？

"王楼的3居室，面朝西南，没有遮蔽物，160平方米，一个周期1150万元."一个房地产经纪人在他的朋友圈子里推销一套房子。

记者了解到，该房屋的上市价格为1450万元，其中议价空间达到300万元。这意味着每平方米降价近2万元。据了解，大降价的业主主要是急需现金的交易。

这个住宅区属于北三环的第二栋新房子。它在住房年龄和类型方面有优势，但也有明显的缺点。这个住宅区有许多大房子，附近交通便利。这个住宅区的很多房子都是为了公司的办公空间而租的，整体环境不适合居住。此外，高总价很难卖出，所以房东不得不降低价格。

这所房子已经挂牌几个月了，但仍然没有成交。

除了大型公寓，顶级住宅的价格也有所下降。最近，乔峰公寓有一套75平方米的二手房，标价1445万元。据中介介绍，房主心理上已经降低了该套房的价格来源，而这笔交易可以在1330万元左右成交。这个地区的对应小学是红庙小学。该小学是北京第八中学和北京师范大学实验中学的一所大型直升机学校，两所学校都是北京的一流学校。此外，住宅区位于金融街区，成交价格居高不下，8月份平均成交价格达到19万元/平方米。

中征军从几家房地产中介处了解到，除了少数稀有物品，目前北京总价约1000万元的二手房约有10%的议价空间。尽管一些房东不愿意降低中介平台的上市价格，但实际交易中的让步程度也在增加。

“今年3月，北京房地产市场出现了一波市场行情。他们中的一些人只需要进入市场，这就激活了购买房屋的整个链条。但本轮市场价格在4月底后逐渐降温，市场回到成交量下降的状态。”一位中介告诉仲正军。

但是，从目前的交易情况来看，西城区的小户型牛学校/直升机学校的住房仍然相当强劲。中征军了解到，近日，爱米利社区(划片小学的西施库小学是北京第四中学的一所直升机学校)有一套房子上市。这是整个社区唯一的非半地下挂牌房，价格超过650万元，约40平方米。40平方米的价格

目前，北京的一系列二手房税收规定增加了交易和购买成本。二手房中只有五年楼龄的商品房(有五年生产许可证，且只有一套以家庭或个人的名义)可以享受所得税减免。不符合五个唯一条件的二手房交易将对增值部分征收20%的差别所得税。获得生产许可证不满两年的二手房将征收5.3%-5.6%的增值税及其附加税。在当前的交易中，税收一般由买方承担，但卖方需要降低交易价格作为税收补偿。记者了解到，一般来说，如果300万元左右的二手房不是唯一超过5元的，而且最后一笔交易的原值相对较低，卖家至少要降价20万元才能成交。

另一个强有力的政策是“非常规两套高贷款”。根据北京市有关规定，除建筑容积率1.0以上(含1.0)和单体建筑面积140平方米以下(含140平方米)两个严格标准外，北京市普通住宅建筑的标准价格红线为：五环路以内总价格低于468万元。从北京目前的房价水平来看，五环路以内的大量房屋将是非普通房屋。

根据2017年“3.17规定”的信贷政策，购买非普通第二套住房的首付款比例不低于80%，在确定购买的住房数量时采用“房屋与贷款并重”的原则。

“这意味着大多数改善需求的首付门槛将大大提高。例如，1000万套二手房，如果是两套，意味着最多只有200万贷款，那么首付需要800万现金。目前，银行对住房抵押贷款和消费贷款资金流入住房市场有很强的监管，使得购房者很难通过这些渠道补充首付。即使它被认为是“绝对需要的”，总价格超过1200万英镑后，交易周期也相对较长。此外，两年多的严格控制打破了房价一直上涨的预期。一些购房者因财力不足而放弃购房，而另一些人则转向观望状态。游戏的天平逐渐转向买家，房东降价的案例越来越多。”一位中介的经理告诉中征军

商店经理说，过去，北京的二手房交易是“连续订单”。“例如，如果只需要低于300万英镑的金额，假设只需要进入现场，只需要房子的房东可以借300万英镑购买600万套房子进行装修，而那些已经卖了600万套房子的人如果再借400万套，就可以买1000万套房子。如果购房者的预期收入和房价继续增加，在杠杆放大效应下，房价也会越来越高，上涨越来越快。然而，在目前的信贷政策下，贷款额急剧下降，这一链条已经被打破。消息来源说。

“如果在2017年之前进入市场，考虑到信贷成本，房价将下跌20%以上。”一位在2017年高点买了房子并进入市场的买家告诉钟。

增加供应，稳定价格

北京多年来一直缺乏土地供应，但这种情况在2017年发生了变化。

2017年底，北京开始大规模转让非竞争性住房用地。截至今年10月，北京共提供了78，000套新住宅，其中47，600套为非竞争性住宅，占61%。

非竞争性房屋的销售价格在土地转让阶段受到限制。非竞争房屋的售价通常低于同一地区的市场水平。中原地产指出，根据房地产市场的数据，自2018年以来，北京已经提供了8万套新建住宅，其中5.44万套是非竞争性的。占市场总供应量的68%。根据住房和建设委员会的数据，超过30，000套住宅，尤其是无竞争房屋的供应量连续两年激增。今年11月1日，北京新建的商品房单位(含

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，目前北京二手房市场仍处于买方市场。受严格调控政策的影响，中短期房价上涨的驱动力仍然较弱。预计这一轮降温将持续到明年3月和4月，即2020年春节后，届时市场热度有望回升。

中原地产首席分析师张大伟提醒说，大多数非竞争性住房项目都没有达到预期，新房存量也大幅增加。目前，北京的商品房库存高达75600套，是多年来最高的。“为了消化库存，未来将会有一场价格战，这会影响二手房的价格。”张大伟说。